君玖法谭


“化险为夷”的房子(载2011年7月31日《新民晚报》东方大律师专版)

2015-11-19





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“化险为夷”的房子

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??今年7月初的一天,我的委托人李阿姨兴奋地告诉我:“于律师,咱们的官司赢了,原告的诉讼请求被全部驳回了,房子保住了。”听到此消息,我也由衷的为李阿姨感到高兴,本来以为房子要被别人拿去了,现在终于“化险为夷”了,这对李阿姨来说真是天大的喜事,压在李阿姨心上的一块大石头终于落地了。

???镜头闪回到5年前。那时,热心的李阿姨为了帮一个老板朋友,很“放心”的将自己位于浦东的一套房子的房产权证书借给了这个朋友,借一次的代价为人民币一千元。2006年1月20日,她接到朋友的电话,说让她到房产交易中心去一次,而她当时媳妇刚生孙女,也就急急忙忙赶到了交易中心,在交易中心的窗口,她还看到除了老板朋友外,还有一位不太认识的女士,她按照他们的吩咐,什么都没细看签了自己的名字也就急着赶回家了。

在这几年间,倒也没什么人找过她的麻烦,她也就对这事没太往心里去。

然而到今年,麻烦事出来了,有人起诉跟她要房子了,而且那边人来势汹汹,限她在一定期限内搬出,自己一家三代就这一套房子,难不成真要住到马路上去了,真是急人哪。

李阿姨情急之下,通过朋友推荐,说“东方大律师”有可能帮她的房子“化险为夷”,因此,她赶紧拨打了“东方大律师”房产热线,通过热线找到我,说有人起诉她,要她按照约定继续履行《房产买卖合同》,听得出,她在电话中相当紧张,还一直再讲,“我啥辰光卖过房子啊,我家就这一套房子,祖孙数三代住,我怎么可能卖呢?”,我叫她别急,第二天来律所办公室面谈。

???2011年4月6日,李阿姨和老伴来到位于外滩光明大厦28楼的我们郑传本律师所。一见面,李阿姨给我的印象就是一个有气质而和善的人。但这时的她又显得极为焦虑,我让她拿出原告的起诉状和证据材料,起诉状中,原告诉称“2006年1月20日,原告(指被答辩人)与被告(指答辩人)签订了房屋买卖合同,被告将自己所有,位于本市某路20号204室的房产,以人民币60万元的价格出售给原告,原告当天就给付了25万元人民币,被告在取得首付款后,一直拒不继续履行合同时至今日。期间原告多次联系被告催促被告及时履行合同,但被告总以种种借口拒不履行。”因此,原告要求继续履行合同,而证据材料中的房地产买卖合同和二手房房款收据中赫然签着李阿姨的大名。如果不看其他,光看这两个证据,李阿姨的房子真是“前途未卜”。

???但是,律师的工作做的就是透过事物的表面看本质的工作,我就问阿姨,你到底卖没卖过房子,名字是不是你签的,李阿姨还是那套,家里就一套房子,怎么可能卖的那套话,还说字肯定没签过的。又说,2006年1月时,她确实为帮朋友贷款,给房子做过抵押,但房子肯定是没卖过的。而她这一说法引起了我的注意。就是说,李阿姨有可能没卖过房子,但是有可能为帮朋友借款抵押过房子。而抵押和买卖是两个完全不同的法律关系,面临的法律后果也是不同的,如是房屋买卖的话,李阿姨可能真的祖孙三代唯一的住房就会成为人家的了,如是抵押借款,最坏的结果可能就是还钱了,但房子应该还是保得住的。

???而且我还问阿姨,这几年间有人跟你提过履行房产买卖合同,要房子的事情吗,她说没有的,但前几年确实那个女士跟她要过身份证复印件说要办什么手续之类的,但房子绝对没要过的。借款的事情也没人追她要过。之所以我要问这一细节,是因为此情节也至关重要,因为这涉及到原告诉讼请求是否超时效的问题。

李阿姨听我的分析有理,遂决定委托我作为她的代理人。

???我也立即着手开始工作,接受委托的第二天,我即和“心急如焚”的李阿姨老两口来到房地产交易中心,要求查询该套房产的资料,特别是涉及2006年1月前后的抵押贷款资料,但因是五年前的资料,经询工作人员是保存在区城建档案馆信息管理中心,所以我们又赶到了该中心,“功夫不负有心人”,真的是有新发现。

在该档案中,我查到,2006年1月20日,李阿姨和本案中的原告也就是当天在房地产交易中心见到的女士签署的了为期两个月的“抵押担保借款合同”,李阿姨还签署过一份“房地产登记申请书”。而令人感到蹊跷的是,原告据以起诉的“房地产买卖合同”和“二手房房款收据”上显示的也是2006年1月20日,上面也有李阿姨签字的字样。

???到底是怎么回事,我还是追问李阿姨。李阿姨还是说,“我确实没签过的呀,没有印象呀,我为什么卖房子呢,我们是祖孙三代住啊”。

???李阿姨还介绍了一个情况,就是她帮的那个朋友,原来开了一家纸箱厂,因为急需资金,曾向高利贷业者借款,而原告有可能就是放贷的。以我的经验判断,李阿姨遇到的事还真是麻烦的,因为高利贷业者在放贷时,往往为维护自己的资金利益,为借款上“双保险”,即一方面设定抵押,另一方面往往是在借款人或抵押人的房子上做文章,即借款还不上的话就将房子低价买到自己手中,而在这之前他们会办理一个委托书公证,即借款还不上的话借款人或抵押人委托他们将自己的房子售出并办理售出房产权转移的一应手续。高利贷业者为维护自己的资金利益真可谓是“步步为营”,有好多人为了一时“调头寸”而中招。

???就是说,这案子本来的事实是李阿姨是名义上的借款人,以自己的房子抵押向原告借款,借款后款项直接打到原告阿姨的朋友名下。而房屋买卖的合同中的李阿姨的签字有可能是原告在李阿姨没防备的情况下让李阿姨签的,李阿姨根本就没有要把房子卖给原告的意思表示,也没从原告收到过任何要卖自己房子的款项,因此,房子买卖的法律关系根本就不能成立。

????因此,结合上述查到的关键证据,我给李阿姨起草了答辩状,要求法院依法驳回原告的诉讼请求。

???主要答辩理由是,2006年1月20日当天,他们双方之间没有签过任何房屋买卖合同,李阿姨也没有收过任何房款,双方也无履行过买卖合同,原告起诉继续履行双方签订的房屋买卖合同无事实依据。

????而且,原告称曾“多次联系被告催促被告及时履行合同”,事实上,在其所称的2006年1月20日直到起诉前,李阿姨从未收到过原告方任何关于房屋买卖合同履行的要求,不管是书面的抑或是口头的。尽管原告此说之意是自己一直在主张权利,不存在诉讼时效问题,但是,原告的起诉从程序上而言也超过了诉讼时效的法律规定,从程序上讲其诉讼请求也应驳回(作者注:最后证明这一角度是正确的,法院也正是以这一程序上的理由驳回了原告的全部诉讼请求)。

???而本案真正的事实是,2006年1月20日,为了帮助朋友所办的企业筹措运转资金,李阿姨确曾和原告签署过一份抵押担保借款合同,但实际借款人和使用人均为该朋友,原告对此是明知的。

????当天的真实情形是,原告和李阿姨那个要用款的朋友早就等在了房地产交易中心,他们已经拿好了号和备好了相关文件的空白文本,到那里后,他们两人把李阿姨夹在中间,就让李阿姨签字,当时签的文件全是空白的,直到本次诉讼后,李阿姨才在档案馆查到了相关文件,里边的内容全是原告写上的,李阿姨看到材料后才知晓其中的真实内容。

????即使根据李阿姨认可签字的文件中的抵押担保借款合同显示,借款的期限和抵押期限从2006年1月20日至2006年3月20日止,从抵押借款的法律关系而言,原告也因诉讼时效早已超过而无权主张。

????今年5月3日,法院开庭,在开庭时,原告果不其然的拿出了一份公证书,这份公证书是李阿姨和老板委托另外一个案外人卖房子的委托书公证,而这个人就是借款给李阿姨朋友的那个女士即原告的老公,原告为了保证自己的资金安全,可谓“用心良苦”,借款当时她就设计好了,万一李阿姨的朋友还不了款,则她就低价买掉李阿姨的房子,李阿姨的房子真是差一点就落到她的手里。

?????今年7月5日,法院判决:驳回原告的全部诉讼请求,李阿姨的房子终于又“化险为夷”了,这也就有了本文开头的一幕。

????但这个案件也给我们提了一个醒,就是出借房产证,还有做委托售房的委托书公证千万小小心,因为房子是我们普通百姓最大的家当,千万不能轻信,也千万不能为点小钱而冒把自己的房子搭进去的风险。


作者于大江,现为ag直营网主任律师。

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